Услуга: выписка бывшего собственника квартиры (снятие с регистрационного учета бывшего собственника или собственников квартиры)

Моя помощь по снятию с регистрационного учета бывших собственников жилого помещения (членов их семей) состоит из составления искового заявления в суд и ведения дела в суде. Кратко об услуге:

1. Обращение в суд необходимо потому, что Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства не предусматривают автоматического снятия граждан с регистрационного учета после купли-продажи или иной сделки с квартирой. Правила регистрации допускают снятие с регистрационного учета по месту жительства только по двум основаниям, которые имеют отношения к нашему случаю: собственное заявление гражданина или решение суда. Это касается и членов семьи бывшего собственника.

2. Юридическим основанием иска в отношении бывшего собственника жилья являются пункты 1 статей 209 и 235 Гражданского кодекса РФ, из которых следует, что права пользования собственностью прекращаются после ее отчуждения. Юридическим основанием иска в отношении членов семьи (бывших членов семьи) прежнего собственника квартиры служит часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования им членами семьи прежнего собственника.

3. Иск о снятии с регистрационного учета бывшего собственника (о выписке), как правило, удовлетворяется. В исковых требованиях о снятии с регистрационного учета членов семьи бывшего собственника должно быть отказано, если они были зарегистрированы в квартире на момент ее приватизации, дали на нее согласие, но от участия в приватизации отказались.

4. Наличие или отсутствие в договоре купли-продажи фразы об обязанности бывшего собственника сняться с регистрационного учета по месту жительства, никакого правового значения для судебного разбирательства, как правило, не имеет.

5. Отсутствие сведений о месте фактического проживания бывшего собственника или невозможность связаться с ним, никак не препятствует ни обращению в суд, ни вынесению судебного решения.

6. В просительной части искового заявления можно не указывать слова снять с регистрационного учета , достаточно лишь просьбы признать прекратившим право пользования жилым помещением . Причина в том, что во-первых, в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. за № 23 «О судебном решении», указано, что в случае удовлетворения иска, в решении суда указывается на его правовые последствия. А во-вторых, Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пункте 31 устанавливают, что признание гражданина утратившим право пользования жилым помещением является основанием для его снятия с учета. Утратившим понимается в настоящее время в широком смысле, в том числе и как прекратившим.

Чтобы обратиться ко мне по поводу выписки бывшего собственника квартиры -

заполните краткую форму

После приобретения квартиры бывшие собственники не выписываются.

Я в январе приобрёл в собственность двухкомнатную квартиру. В том числе посредством кредита на недвижимость. Бывших жильцов-владельцев 3 чел. 1 выписался почти сразу, другой в мае, а третий до сих пор не снялся с регистрационного учета. Прямой связи с ним нет. По договору купли продажи они должны были выписаться в течении 30 дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиру . Что делать мне в данной ситуации с последним собственником-жильцом? Он совершеннолетний и, повторюсь, контакта с ним нет.

Советы

Анатолий Капустин. 08 июня , 16:40

Здравствуйте!

По выписке готовьте документы в суд, другого выхода у Вас уже нет. А по долгам, то примените Статью 153. Обязанность по несению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:(пункты 1-4 пропускаем)

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение

Материалы по теме:

Иногда случается, что кто-то из членов семьи становится «бывшим», и жить рядом больше неуместно. Или отношения накалены до такой степени, что проще пройти через суд и принудительно избавиться от опостылевшего родственника.

Содержание

Выписать кого-либо из квартиры можно только в судебном порядке. Как выписать человека из квартиры без его согласия? И при каких обстоятельствах этих злосчастных родственников не выписать никак?

Выписать из муниципальной квартиры

Если ваш дорогой сожитель пьет, хулиганит, буянит и вообще ведет себя неадекватно, и все остальные проживающие на той же жилплощади хотят поскорее от буяна избавиться, то его можно выписать.

Не бегите сразу в суд. Сначала подайте жалобу в муниципалитет (т.е. собственнику жилья, вашему наймодателю) с просьбой вынести предупреждение хулигану. В соответствии со ст. 91 ЖК РФ, если хулиган после предупреждений продолжает нарушать права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жилым помещением и пр. его можно выписать в судебном порядке.

Если ваш бывший супруг, зарегистрированный в муниципальной квартире, не живет и долго не платит за коммунальные услуги. то выписать его вы все равно не сможете. В соответствии со ст. 71 ЖК РФ, временное отсутствие нанимателя или кого-то из членов его семьи не влечет потери прав пользования квартирой. Можете потребовать принудительного обмена неприватизированной квартиры (ст. 72 ЖК РФ).

Если нежелательный жилец не платит за коммуналку , а наниматель жилья не считает нужным вносить за него квартплату, то пострадает наниматель жилья (тот, с кем заключался договор социального найма). В соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если в течение полугода не вносилась квартплата, нанимателя и членов его семьи выселят в судебном порядке.

После расторжения брака бывший супруг не теряет права пользования помещением. Выписать бывшего мужа (жену) из неприватизированной квартиры можно либо в соответствии с упоминавшейся выше ст.91, либо предварительно договорившись.

Если один из ваших зарегистрированных в муниципальной квартире родственников имеет другое жилье в собственности, но выписываться не желает, обращайтесь в суд. Подавайте иск о выселении жильца в связи с переездом на другое место жительства.

В каких случаях человека можно выписать из квартиры? В феврале года Верховный суд РФ разъяснил процедуру выписки жильцов без их согласия. В ряде случаев это стало проще. Подробнее

Выписать из приватизированной квартиры

Выписать из квартиры бывшего супруга, если жилье было приобретено до брака не трудно. Из ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жильем у бывшего супруга (супруги) прекращается сразу после расторжения брака с собственником жилья. Поэтому выписать из квартиры без согласия можно, обратившись с иском о выселении в суд в соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ.

Если в квартире, кроме бывшего супруга, - не собственника жилья, - прописаны его (ее) братья-сестры, племянники и прочие родственники, они также теряют право пользования квартирой, т.к. родственниками собственника жилья более не являются.

Из подаренной квартиры

Если вам подарили квартиру, а в ней кто-то зарегистрирован, вы можете выписать этого человека. В соответствии со ст. 292 ГК РФ, право собственности переходит к другому лицу и является основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Однако, если имущественное положение этого жильца или обстоятельства не могут позволить ему обеспечить себя другим местом для проживания, суд может оставить за ним право пользования прежним, т.е. вашим, жилым помещением.

Выписать ребенка (детей)

Если ребенок проживает с одним из родителей (например, с матерью), но прописан в другом месте (например, у отца), то, в соответствии со ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов и ребенка из муниципальной квартиры можно выписать к другому родителю. Это можно сделать полюбовно или по суду. В последнем случае необходимо согласие органов опеки и попечительства, указав в исковом заявлении, что ребенок фактически проживает с другим родителем.

Если ребенок прописан в приватизированной квартире одного из родителей, то выписать его очень сложно. Здесь желания хозяина квартиры избавиться от карапуза недостаточно и нужно учитывать много различных факторов. Необходимо выписывать ребенка в судебном порядке, заручившись поддержкой хорошего адвоката.

Сложно будет выписать ребенка из большей по метражу квартиры в меньшую - это могут признать нарушением прав ребенка.

Если же у ребенка есть доля в квартире, даже самим родителям выписать свое чадо будет крайне сложно. Купля-продажа квартиры и другие манипуляции с размером жилья и правами собственности в ней могут повлечь ухудшение жилищных условий ребенка и нарушение его прав. И органы опеки и попечительства могут потребовать остановить сделку купли-продажи жилья.

Осужденные

Снять с регистрации осужденного можно на основании вступившего в силу приговора ( Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве ). Можете обратиться о снятии с регистрации осужденного жильца в регистрирующие органы или в суд. Предъявите в регистрирующие органы или в суд копию вступившего в силу приговора.

Однако после возвращения из мест лишения свободы, выписанный жилет может потребовать восстановления регистрации. Если квартира, из которой был предварительно выписан приговоренный к лишению свободы жилец, продана, то он может оспорить сделку в судебном порядке.

Останутся навсегда

В ловушку попадают те, кто приватизировал квартиру с согласия остальных зарегистрированных в ней. Если кто-то из них стал после приватизации нежелательным, то выписать его из квартиры через суд не получится.

С одной стороны вы – собственник квартиры, а с другой, взять и выписать тех, кто согласился отдать вам свою долю – не имеете права (ст. 31 ЖК РФ). Все потому, что ваши родные, имевшие до приватизации равные с вами права пользования муниципальной квартирой, как бы обменяли свое право на долю на право пользования этой жилплощадью.

И право пользования квартирой сохраняется за бывшим родственником собственника при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу (что сильно осложняет сделку купли-продажи квартиры).

Добиться выписки из квартиры бывшего супруга (мужа или жены), племянников или тестя-алкоголика можно только уговорами.

Документы: ЖК РФ, ГК РФ, Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве.

Сделка купли-продажи квартиры

Возможные трудности при сделке купли-продажи квартиры

ВОПРОСЫ РЕГИСТРАЦИИ (ПРОПИСКИ), ВОЗНИКАЮШИЕ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Как выписать бывшего собственника и членов его семьи из проданной им квартиры?

1. В случае сомнений в дальнейших действиях продавца по поводу его выписки еще до покупки квартиры следует оформить доверенность на его выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту регистрации продавца.
2. Можно обратиться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. В соответствии со ст. 558 ГК РФ . существенным условием договора купли-продажи объектов недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользовавшие продаваемым жилым помещением. . То есть, если покупатель не знал об указанных правах, нарушено существенное условие договора и он может быть признан недействительным. Правда, в этом случае с недобросовестного продавца удастся взыскать только ту сумму, которая указана в договоре, а она, как правило, определяется не реальной рыночной стоимостью квартиры, а данными о ее размере, указанными в справке БТИ.
3. Наконец, самый главный совет: не покупайте квартиру с прописанными в ней людьми, дождитесь, пока она станет свободной , или подыщите другой вариант.

- одинокие и одиноко проживающие лица пенсионного возраста (женщины старше 55 лет и мужчины старше 60 лет)

- инвалиды 1-й и 2-й групп

- несовершеннолетние

- лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными.

СЛОЖНОСТИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, В КОТОРОЙ КРОМЕ СОБСТВЕННИКА ПРОПИСАНЫ ЕШЕ ДРУГИЕ ЛИПА

1. Человек имеет квартиру в собственности (неважно, каким способом). Потом он (она) вступает в брак и регистрирует супруга(гу) в своей квартире. После распада семейных отношений или даже развода в случае необходимости продать такую квартиру придется уговаривать бывшего супруга(гу) выписаться из этой квартиры.
2. В период брака один из супругов получает квартиру по наследству (или в дар) и регистрируется в ней вместе с супругом(гой). Далее ситуация может сложиться как в первом случае.
3. Собственник квартиры прописывает в нее кого-нибудь из родственников (например, бабушка прописывает внучку), при этом имеется завещание на другого человека, а прописанный в число наследников не входит. В итоге новый собственник квартиры столкнется с проблемой дальнейшего распоряжения квартирой.
4. Собственник регистрирует кого-нибудь из родственников, а потом отношения между ними портятся и найти взаимопонимание в вопросах продажи квартиры не удается.

Каковы права собственника квартиры в подобных ситуациях?

Во всех приведенных выше ситуациях владелец квартиры фактически оказывается ущемленным в своих правах собственника, ведь, пока в квартире прописан его бывший супруг(га) или кто-то из родственников, он практически ничего не может сделать с этой квартирой без их согласия. В случае совершения любой сделки по отчуждению квартиры потребуется, как минимум, представить документы, доказывающие, что бывшему члену семьи собственника есть куда выписаться из этой квартиры. Теоретически можно продать квартиру, в которой кто-либо прописан (если он не принадлежит к группе риска), однако на практике найти покупателя на такое жилье практически невозможно.

Прежде всего нужно сказать, что выселить бывшего члена семьи собственника только на основании прекращения семейных отношений нельзя. Право члена семьи пользоваться жилищем носит самостоятельный характер и поэтому в случае прекращения семейных отношений не утрачивается. Согласно законодательству право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома или квартиры (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). Из этого следует, что муж и жена после расторжения брака будут обладать равными правами пользования квартирой независимо от того, кому из них она принадлежит (ст. 127 ЖК РСФСР). Единственный выход - достичь соглашения об ином порядке пользования квартирой. Соответствующие положения могут быть включены и в текст брачного договора.

Небольшим утешением собственнику квартиры в данной ситуации может послужить то, что прекращение семейных связей с собственником может повлечь за собой изменение объема обязанностей бывшего члена семьи.

Может ли супруг-собственник продать квартиру без согласия проживающего (зарегистрированного) в ней бывшего супруга?

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, в том числе и бывшим супругом (ч. 2 ст. 292 ГК РФ).

Прежде чем продать квартиру, собственнику следует позаботиться о выселении зарегистрированных в жилом помещении граждан. Если же члены семьи, в том числе и бывшие супруги, не будут переселены и перерегистрированы по новому месту жительства, право пользования за ними сохранится независимо от того, кто будет собственником квартиры или дома. Право пользования будет сохраняться до тех пр, пока они будут вписаны в домовую книгу как жильцы квартиры.

Теоретически собственник квартиры может ее продать (а также совершить с ней любую другую сделку) без согласия зарегистрированного в ней бывшего супруга. Но покупатель на такую квартиру вряд ли найдется, так как впоследствии выписать (выселить) из нее этого бывшего супруга будет практически невозможно.

Что делать собственнику квартиры, желающему ее продать, если ему не удалось договориться с прописанными в ней людьми?

1. Признание гражданина безвестно отсутствующим. Этот способ подойдет тем, кто точно знает, что сосед действительно никогда не появится и не будет заявлять претензии на вашу жилую площадь. Например, достоверно известно, что бывший супруг(га), вступив в новый брак с гражданином другой страны, переехал на постоянное место жительства за границу, где собирается проживать всю оставшуюся жизнь, и т. п. Дело в том, что если снятый с регистрационного учета (выписанный) на основании такого решения суда гражданин опять появится и обратится в суд, его восстановят в правах на вашу жилплощадь.

- лицо, признаваемое безвестно отсутствующим, длительное время (более года) не проживает по месту жительства

- более года о нем нет сведений в месте его постоянного проживания (то есть по месту прописки)

- были приняты усилия к поиску пропавшего гражданина, но они успехом не увенчались.

Что может послужить доказательствами для таких утверждений? Во-первых, показания свидетелей (из числа соседей или тех, кто часто бывал у вас дома или хотя бы засвидетельствует это). Эти люди должны дать показания, подтверждающие факт непроживания гражданина в помещении по месту регистрации более одного года. Они также должны признаться суду, что не располагают какими-либо сведениями о месте нахождения пропавшего гражданина.

В качестве письменных доказательств могут послужить заключения из отделения милиции (заключение по факту непроживания гражданина и отсутствия сведений о нем), поликлиники по месту жительства (отсутствие обращений за медицинской помощью, отсутствие полиса), отделения связи (отсутствие корреспонденции на имя пропавшего), заключение РЭУ и т. п. В случае отказа подобных организаций в выдаче таких заключений вам придется обратиться в суд с просьбой сделать официальный запрос.

Если пропавший числится в розыске (для этого следует обратиться в милицию с соответствующим заявлением) и у вас на руках имеется подтверждение того, что даже органы внутренних дел не смогли вам помочь, шансы выиграть дело значительно увеличиваются.

- систематическое разрушение или порча жилого помещения, использование его не по назначению, невозможное проживание в квартире с лицом, постоянно нарушающим правила общежития, лишение родительских прав, если совместное проживание с детьми, в отношении которых лица лишены родительских прав, признано невозможным (ч. 1 ст. 98 ЖК РФ)

- установление судом, что помещение необходимо для личного пользования собственников и членов его семьи (относительно жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности) (ст. 135 ЖК РФ)

- систематическое невнесение платы за занимаемое по договору найма жилого помещения (ст. 136 ЖК РФ).

Использование жилых помещений допускается только в целях постоянного проживания (ст. 678, 288 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ). Несоблюдение этого положения свидетельствует о том, что помещение используется не по назначению, а следовательно, является основанием для выселения гражданина.

Собственникам квартир, прописавшим на свою жилую площадь выселяемого гражданина, надо будет попытаться доказать, что помещение необходимо им для личного пользования. К примеру, можно мотивировать данное утверждение тем, что заключен новый брак и помещение необходимо для совместного проживания с новым супругом.

Если у вас есть несовершеннолетние дети, обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства, с тем чтобы вам дали заключение о невозможности совместного проживания выселяемого лица с вашим ребенком.

Можно еще запастись подтверждениями из отделения милиции о том, что ваш сосед постоянно дебоширит, нарушает правила общежития, портит помещение и наносит вам материальный и моральный ущерб.

Кроме того, можно сослаться на то, что собственник квартиры согласно законодательству вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, будучи собственником, вы можете требовать устранения всяких нарушений вашего права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Присутствие нанимателя в квартире является причиной того, что вы не можете распорядиться квартирой по своему усмотрению (в том числе и продать ее). А это уже нарушение не только Гражданского кодекса РФ (ч. 1 ст. 288, ст. 304), но и Конституции РФ (пп. 12, 2 ст. 35), в которой провозглашена защита частной собственности.

ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, ЯВАЯЮШЕЙСЯ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ НЕСКОЛЬКИХ ГРАЖДАН

- приватизации коммунальной квартиры

- получения квартиры по наследству несколькими наследниками

- приобретения (приватизации) квартиры в период брака

- вложения средств в покупку квартиры несколькими людьми

- приватизации квартиры в собственность всех членов семьи, проживающих в ней на момент приватизации.

Вопросы осуществления права общей собственности (в том числе и при сделках купли-продажи квартиры) вызывают немало сложностей. Зачастую собственники не могут прийти к единому мнению относительно содержания, использования их общей собственности, особенно когда речь идет о неделимом имуществе и сложно реально выделить доли (именно к такому имуществу и относятся квартиры).

Каковы различия обшей и долевой собственности на квартиру?

Существует два вида общей собственности: общая долевая собственность и общая совместная собственность. В первом случае имущество находится в собственности нескольких лиц с определением доли каждого из них. Во втором случае эти доли не определены.

Когда возникает обшая долевая собственность?

Согласно законодательству общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (ст. 244 ГК РФ). Классическим примером общей долевой собственности является приватизированная коммунальная квартира, где каждый из сособственников владеет одной или несколькими комнатами. Следует заметить, что общая совместная собственность может быть преобразована в долевую.

Какой вид собственности возникает при приватизации квартиры?

В начале процесса приватизации жилья передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений производилась путем оформления договора передачи, подлежавшего нотариальному удостоверению. Форма подобного договора, предложенная нотариальными органами, предусматривала оформление договора на имя одного из членов семьи (ответственного кватиросъемщика). В результате у гражданина возникало право индивидуальной собственности на жилище. Позже в соответствии с Положением о приватизации (бесплатной передачи) жилищного фонда в Москве, утвержденным Указом Президента РФ от 12. 01. 92 г. (ред. от 01. 04. 96 г.), стала возможна приватизация жилья в собственность всех проживающих и прописанных на данной жилой площади. Кроме того, было установлено, что жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетнего (ст. 2 Закона РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации ). Таким образом, граждане вправе выбирать вид собственности (совместная или долевая), в большей степени отвечающий их интересам.

Может ли обшая совместная собственность стать обшей долевой?

Участники общей совместной собственности, в отличие от участников общей долевой собственности, могут преобразовать совместную собственность в долевую по своему желанию. Такое преобразование может быть произведено по взаимному соглашению участников совместной собственности. Соглашение составляется в простой письменной форме и заверяется у нотариуса. В соглашении собственники должны определить доли, причитающиеся каждому из них.

Каковы особенности распоряжения обшей долевой собственностью?

Особенность осуществления прав собственности на квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, обусловлена тем, что собственниками являются сразу несколько лиц. Права собственников равны и равно защищены законом. Каждый из них должен считаться с этим правилом и, совершая какие-либо действия в отношении общего имущества, согласовывать их с другими сособственниками. При этом между собственниками должно быть достигнуто единое соглашение. Сразу хотим обратить внимание на то, что в случае с квартирами каждый участник общей долевой собственности не сможет продать свою долю, даже получив на это согласие всех остальных участников собственности. Это связано с тем, что другим обязательным условием совершения данной сделки является возможность выдела доли в натуре. Исключение составляют коммунальные квартиры.

ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ

В настоящее время продолжается процесс расселения коммунальных квартир, однако значительная часть граждан еще продолжает проживать в них. Причем речь идет не только о старых многокомнатных квартирах, но и о новых коммуналках , которые появляются путем разделения лицевых счетов из-за конфликтов в одной семье (например, между бывшими супругами, или родителями, или детьми).

Какой вид собственности возникает в коммунальных квартирах?

Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Что нужно сделать, чтобы продать свою комнату в коммунальной квартире?

Прежде чем продать комнату в коммунальной квартире, необходимо определить доли в местах общего пользования квартирой. Для этого должно быть составлено соглашение между всеми сособственниками (соседями), которое заверяется нотариально.

Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то из них уклоняется от участия в нем, любой из них может обратиться в суд.

Можно ли продать комнату в коммунальной квартире без доли в местах общего пользования?

Комната как определенная доля квартиры и места общего пользования квартиры не могут быть отделены друг от друга, так как связаны общим хозяйственным назначением - удовлетворением жилищных потребностей граждан. Доля в местах общего пользования, принадлежащая собственнику, является принадлежностью и следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Каковы ограничения на совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

Для продажи комнаты в коммунальной квартире существуют некоторые ограничения. Так, сделки (в том числе и купля-продажа), в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников и (или) пользователей других жилых помещений данной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц. Это же относится и к ситуации, когда в результате сделки купли-продажи в комнату коммунальной квартиры вселятся люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством (страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний) (п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 16. Об. 99 г. Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения ).

Что означает право преимущественной покупки?

На случаи продажи комнаты в коммунальной квартире распространяются нормы закона о преимущественном праве покупки при продаже доли в общей собственности постороннему липу. Это значит, что если сосед - собственник комнаты в коммунальной квартире захочет ее продать, то в первую очередь он должен предложить ее собственникам других долей в квартире (ст. 259 ГК РФ, ст. 7 Закона г. Москвы Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения ).

Другие собственники имеют право купить ее по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается. В том случае, если другие собственники (соседи) откажутся от приобретения комнаты, она может быть продана любому другому лицу, но не менее чем через месяц с момента извещения других собственников о возможности покупки комнаты.

Кто из собственников-соседей имеет преимущество при осуществлении права преимущественной покупки?

Действительно, на практике может возникнуть вопрос, кому из соседей-собственников первому может быть предложена доля-комната? Поскольку все участники общей собственности имеют равные права, они равны и в осуществлении преимущественного права покупки. В случае возникновения спора между соседями-собственниками о том, кто первый имеет право на приобретение доли, преимущество будет за тем, кто первым заключит договор.

В какой форме должно быть сделано предложение соседям о приобретении комнаты в порядке преимущественного права покупки?

Предложение (точнее, извещение) о продаже доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 7 Закона г. Москвы Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения ).

Направить извещение о намерении продать принадлежащую долю со всеми условиями продажи можно заказным письмом с уведомлением. Если между сособственниками сложились конфликтные отношения и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно и не откажутся от факта получения извещения о продаже доли, он может подать такое заявление в нотариальную контору. Любая нотариальная контора вправе совершить такое нотариальное действие, как передача заявления от одного лица к другому (п. 11 ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Можно ли передать право преимущественной покупки другому лицу?

Никто из участников общей собственности не может передать право покупки лицам, не являющимся участниками общей собственности. То есть собственники не могут указывать лицу, продающему свою комнату, кому он должен ее продать. Уступка преимущественного права покупки доли, в том числе и комнаты коммунальной квартиры, в обшей собственности согласно закону не допускается (ст. 250 ГК РФ).

Как быть в том случае, если комната в коммунальной квартире была продана с нарушением права преимущественной покупки?

Если право преимущественной покупки было нарушено и комната была продана постороннему лицу без уведомления о том соседей, любой из участников долевой собственности (любой из соседей-собственников) имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение 3 месяцев. Течение 3-месячного срока начинается с момента, когда лицо - участник общей долевой собственности узнало или должно было узнать о нарушении его прав (продаже комнаты).

ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ С КВАРТИРОЙ, ЯВЛЯЮЩЕЙСЯ ОБШЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ СУПРУГОВ

Как показывает практика, сделки купли-продажи квартир, являющихся общей совместной собственностью супругов, представляют наибольшую сложность. Особенно это касается квартир супругов, которые официально не расторгли брак, но фактически прекратили семейные отношения. Поэтому данный вопрос требует отдельного рассмотрения.

Требуется ли согласие одного из супругов на совершение другим супругом сделки купли-продажи с квартирой, являющейся обшей совместной собственностью супругов?

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению квартирой требуется получить согласие второго супруга (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Зачастую это представляет большую сложность.

Поэтому прежде всего необходимо твердо уяснить, в каких ситуациях можно говорить об общей совместной собственности супругов на квартиру.

В каких случаях квартира считается совместной собственностью супругов?

- была приватизирована супругами в период брака в общую совместную собственность

- была куплена обоими супругами или одним из них в период брака

- была подарена обоим супругам или получена ими обоими по наследству.

В каких случаях квартира считается собственностью одного из супругов?

- была приобретена одним из супругов до брака (любым способом)

- была подарена одному из супругов или получена им по наследству (неважно, до брака или в период брака)

- была приватизирована, хоть и в период брака, но одним из супругов

- приобреталась хотя и в период брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак. Такое решение принимает только суд по рассмотрении дела о разделе имущества супругов (раздел может быть произведен и во время брака).

Во всех этих случаях на совершение сделки купли-продажи одним из супругов согласие другого супруга не требуется.

Брачный договор

При заключении брачного договора супруги имеют право установить любой режим совместной собственности, в том числе и на жилые помещения. Например, договориться, что квартиры, купленные в период брака, будут считаться только собственностью мужа, и т. п.

Являются ли жилые помещения, оформленные на одного из супругов, обшей совместной собственностью?

Как правило, сделки по купле-продаже или мены жилого помещения (квартиры, дома) заключаются от имени одного из супругов. Однако это совсем не означает, что он является единственным собственником. Для установления права собственности необходимо каждый раз выяснять время, основания и источники приобретения жилого помещения (как и любого другого имущества).

Если жилое помещение приобретается супругами в период брака и на общие средства (что в большинстве случаев предполагается, если не доказано иное), то возникает совместная собственность супругов на жилое помещение. То же самое происходит, если договор дарения совершается в пользу обоих супругов.

Могут ли мужчина и женшина, живушие в гражданском браке, купить квартиру в совместную собственность и прописаться в ней без официальной регистрации брака?

В данном случае граждане имеют право купить квартиру в общую долевую собственность (напомним, что квартира может находиться в общей собственности двух и более лиц, независимо от наличия семейных или родственных связей между ними). Отсутствие зарегистрированного брака не является препятствием для покупки квартиры в общую собственность. Вопрос прописки собственников в такой квартире в данном случае зависит только от ее площади.

Является ли квартира, приватизированная одним из супругов с согласия второго супруга, совместной собственностью?

В подобной ситуации возникновение права собственности на приватизируемое помещение только у одного из супругов противоречит общегражданским нормам института общей собственности супругов (ст. 256 ГК РФ), в соответствии с которыми на имущество, приобретенное во время брака, возникает право общей совместной собственности, независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено, если оно приобреталось на общие средства супругов и при этом ими самими не определен иной правовой режим данного имущества. Таким образом, если квартира приватизирована одним из супругов с согласия второго и других проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи с учетом жилой площади, полагавшейся безвозмездной передаче на весь состав семьи, то по идее в этом случае должно возникнуть право общей собственности супругов на квартиру, так как каждым из членов семьи в данном случае реализуется его право на бесплатную приватизацию жилой площади только один раз.

На момент приватизации квартиры, в которой были зарегистрированы оба супруга, жена по настоянию мужа отказалась от приватизации, так как совершенно не понимала, в чем ее смысл. Свидетельство о праве собственности на квартиру было выдано только на имя мужа. Может ли последний продать квартиру без согласия жены?

Законом предусмотрена возможность приватизации жилого помещения одним или несколькими жильцами по общему соглашению. Однако нередки случаи, когда люди отказываются от своих прав на приватизацию в пользу других членов семьи. Мотивы отказа могут быть разными: намерение впоследствии бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа. В данной ситуации жена имеет право предъявить иск в суд о признании договора на приватизацию жилого помещения недействительным, если сумеет доказать, что отказ от приватизации был вызван ее заблуждением или она не могла понимать значения своих действий. Еще одним основанием для признания приватизации недействительной является нарушение собственником условий такого отказа (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ О некоторых вопросах применения судами Закона РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации ).

Может ли человек, состоящий в зарегистрированном браке, но не поддерживающий семейные отношения и живущий отдельно, купить квартиру на свои деньги и оформить сделку таким образом, чтобы после развода квартира не подлежала разделу?

1. Можно договориться с продавцом квартиры о том, что будет заключаться не договор купли-продажи, а договор дарения. В принципе никакой разницы для участников сделки нет, так как в договоре купли-продажи все равно фигурирует не истинная (рыночная) цена квартиры, а стоимость ее по справке БТИ, которая намного меньше. Вопрос же передачи денег в договоре никак не регулируется. Если такая договоренность с продавцом будет достигнута и договор дарения квартиры будет заключен, она будет считаться личной собственностью этого супруга и соответственно не будет подлежать разделу в случае развода.
2. Если с продавцом квартиры договориться не удастся, можно оформить договор на имя кого-нибудь из близких людей, которым супруг полностью доверяет (например, на имя родителей, брата, сестры, близкого друга и т. д.). После оформления договора купли-продажи новый собственник дарит эту квартиру супругу, на деньги которого она была приобретена, и таким образом она становится только его собственностью. Конечно, в этом случае предстоят двойные расходы по оформлению договоров (плата нотариусу, налог с договора, пошлина при регистрации), но они несоизмеримо меньше половины стоимости квартиры, которую, скорее всего, пришлось бы выплачивать бывшей жене после развода.
3. Можно также оформить квартиру на имя несовершеннолетнего ребенка, если существует реальная возможность оставить его с собой после развода. Если квартиру покупает жена, то это практически беспроигрышный вариант, так как ребенка скорее всего суд оставит проживать с матерью. Исключение составляют случаи, когда достигший 10-летнего возраста ребенок изъявляет желание жить с отцом.

Если один из супругов по решению суда вообще был лишен родительских прав, то другому супругу можно смело оформлять квартиру на имя ребенка. В любом случае квартира, оформленная на имя ребенка, разделу между супругами не подлежит ни при каких обстоятельствах (ч. 5 ст. 38 СК РФ).

Купленная в период брака квартира была оформлена на жену.

Спустя два года супруги расторгли брак.

Может ли владелица квартиры продать ее без согласия бывшего мужа, если при разводе раздел имущества не производился?

В этом случае согласие бывшего мужа на совершение сделки не требуется, так как такое согласие может исходить только от настоящего супруга. Однако бывший муж может в течение 3 лет после расторжения брака потребовать раздела имущества (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

В какой форме должно быть выражено согласие другого супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры?

1. Другой супруг пишет заявление о своем согласии на отчуждение жилого помещения (квартиры, дома), являющегося их общей совместной собственностью. Подлинность подписи на этом заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом. Супруг, совершающий сделку, приносит это заявление (в числе других необходимых документов) нотариусу, который занимается оформлением сделки по отчуждению данного жилого помещения.
2. Оба супруга приходят лично к нотариусу, оформляющему сделку отчуждения жилого помещения. В этом случае нотариус должен проверить личность второго супруга и засвидетельствовать его согласие на сделку, выраженное в устной форме.

Могут ли в заявлении о согласии на совершение сделки быть указаны какие-то особые условия ее совершения?

Супруг вправе указать в своем заявлении о согласии на отчуждение жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью, конкретные условия ее совершения. К ним могут относиться: цена (при продаже), указание конкретного лица, которому он согласен продать (подарить) данное жилое помещение, и другие условия. В этом случае нотариус при удостоверении договора отчуждения обязан проверить, включены ли предусмотренные в заявлении супруга условия в договор.

В каких случаях сделка может быть совершена без истребования согласия другого супруга?

- жилое помещение является собственностью одного из супругов (согласно правоустанавливающим документам или иным источникам)

- другой супруг не проживает по месту нахождения жилого помещения и место его жительства неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства должна быть представлена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим (ст. 256 ГПК РСФСР).

Что делать в том случае, если место жительства другого супруга неизвестно или он уклоняется от дачи согласия на совершение сделки?

Нотариальной практике известны многочисленные случаи, когда получение согласия другого супруга на совершение сделки наталкивалось на непреодолимые препятствия. Например, супруг уклоняется от дачи согласия на отчуждение жилого помещения супруга, на имя которого оно зарегистрировано.

В таком случае супруг, совершающий сделку, может передать (через нотариуса) другому супругу заявление с предложением явиться в нотариальную контору для определении его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не заявит в течение месяца со дня получения заявления о своих возражениях, нотариус может удостоверить договор об отчуждении жилого помещения от имени супруга, на которого оно оформлено.

Должен ли гражданин, совершаюший сделку, представлять нотариусу какие-либо доказательства того, что он не состоит в браке?

В принципе нотариус должен сам проверить данное обстоятельство (обычно достаточно предъявления паспорта, где отсутствует штамп о регистрации брака). Однако нотариус может потребовать и соответствующих подтверждающих документов или заявление об отсутствии супруга(ги). Нотариус ставит об этом в известность другого участника сделки, который в подтверждение того, что данное обстоятельство ему известно, ставит свою подпись на заявлении.